房子对中国人来说可谓是有特殊的感情。原因有很多,我就不分析了。这些年国人海外置业的新闻相信各位也看了不少,中国人买爆温哥华,买光澳洲之类的新闻比比皆是。在国内的时候收到各类美国欧洲看房团的垃圾短信肯定也不少。这篇文章就写一下我在新西兰的购房经历吧。

首先要免责声明,这篇文章不是购房攻略,不会面面俱到,只是我自己的经历,不具有普遍性,甚至也不能保证正确性。如果按照此文购房踩雷,责任自负。其次,我平头老百姓一个,不想投资,不想炒房,只想给自己弄个窝。也痛恨那些把房价推高的团体及个人,也想安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。可惜这样的理想在地广人稀的新西兰也无法实现。

背景

我们自从2016年打定主意移居新西兰后,卖了上海的房子,在2016年底之前把钱转到了新西兰。所以我无法回答现在的外汇管制问题,也不会用比特币跟地下钱庄往境外倒腾钱,因为我没遇上。

在新西兰大多数的地区,北上广的随便一套房子就可以买一个带一群草泥马的大农场,这个毫不夸张。但是我们所在的奥克兰是新西兰的第一大城市,集中了整个国家1/3的人口,所以奥克兰住房还是很紧张的。新移民培训的时候,老师给我们看了一张奥克兰近20年的房价中位数走势图(如下),稍微了解点机器学习人工智能的,不管你用哪种regression用哪种模型拟合,基本就是拉直线。连一点大起伏都没有。20年间稳稳的翻了4倍,当然涨幅跟我国4年翻4倍不能比。但在这世界上最地广人稀的国家,已经十分骇人了。不过,随着去年祖国加强了外汇管制,很多人的钱出不来了,直接导致奥克兰房市一片惨淡,一直到今天。

近10年奥克兰房价中位数走势

NZ的房价基本上是两部分构成,房价+地价。一般土地的价格要高于房子的价格。当然也可以自己买一块空地来请人设计请人施工,只是按照这边的效率,估计没个三五年住不进去。跟国内不同,NZ新房极少,基本都是几十年前的三四五六七八手房,我买的也是上世纪80年代的老房子。所以,我们这里只聊怎么买现成的房子。

NZ的房子也跟学区挂钩,也有学区房的概念,不过这边是典型的租售同权,只要在学校附近租一套房子,哪怕跟别人合租,孩子就可以就近入学了,只需要提供带你名字的任何账单即可,也没人去核对这账单真的假的或者是重名的,也不会限制一套房子只允许几个人入学。当然,这学区跟教育是另外一个大话题,我有机会会单独写文章再介绍。

这篇文章不去分析房价未来走势,只谈买房经历。以及跟我在上海的买房经历的对比,还有一些个人的主观感受。

预批和贷款

跟中国一样,大多数人买房基本靠贷款。根据Wiki的数据,新西兰人均年收入约5.5万,而房价最贵的城市奥克兰的中位数90万,而首付只需要10%,基本上两口子只要工作一两年就可以攒到首付了。按理说买房压力应该不大。但是由于洋人基本是月光,不带储蓄技能,所以很多人买房能拿15%的首付都会被称为土豪。新西兰也没有住房公积金,只有一个KiwiSaver,还不是强制的。

除非是全款购房的土豪,其他人都要到银行去拿预批。所谓预批就是银行根据你的收入能力,给你开个条,告诉你最多能贷给你多少钱。按我的感觉,预批是非常松的。我刚工作没多久的时候,一天中午吃完了饭没事在校园蹓跶到银行,就进去问,说我想了解一下预批的事情,然后银行柜员说你明天来吧,今天管事的不在。结果我第二天去了之后,跟银行的经理聊了没几句,当场就拿到了50万的预批。

跟中国比,我觉得新西兰的银行风险控制极为粗放,连贷款收入比控制都没有,前一阶段媒体吹风了好久要制定贷款收入比,但又怕低收入的人更加买房无望,所以还是作罢。只要银行觉得你靠谱能还上就行。我觉得貌似只要首付足够高,没有稳定收入都能拿到贷款,还不上到时候银行拿去拍卖就是了。

跟直接找银行相比,新西兰还有中国没有的房贷中介,可以帮你跟各个银行谈,谈到最优的条件。因为新西兰不同的银行服务差异化很大,不像国内有爱民如子的央妈,所以中介有其存在的意义。因为我直接联系了银行,所以这个不了解,就不提了。

因为央妈管的少,所以新西兰的房贷也是花样百出。有固定利率,浮动利率,灵活房贷三种,国内的那种房贷基本上对应新西兰的就是一年期固定利率贷款,房贷的利率每年调整一次。我这主要说一下最奇葩的灵活房贷。所谓灵活房贷,其实就相当于给了你一张额度巨高的信用卡,你透支拿去买房去了,每月只需要还最低还款,跟信用卡一样,有钱可以随时还房贷,第二天开始还掉的钱就不计利息了。如果你今天中了彩票,明天就可以把房贷都还了。反之,如果手头紧,可以随时把已经还了的房贷再要回来花。我的房贷里面有10万的灵活房贷,每天都可以在手机App里面看到今天又涨了十多块钱利息,就像一个逆向的余额宝。时刻提醒你不要忘记房奴身份。

我办理完房贷之后,银行直接送了一张白金信用卡。我当时还惊讶,新西兰这白金卡信用卡这么不值钱?我在国内用了十年的信用卡,才被升成了白金。银行的人跟我说,反正你房贷里面都有给了你10万透支额度了,再多给你一张卡也无所谓了。

看房

拿到银行的贷款预授权之后,就可以看房了。跟中国一样,买房主要也是找中介。NZ全国的房产中介品牌一个巴掌就能数得出来,不像国内各种个体户中介遍地开花。看房流程跟中国差不多,找现在市场上在卖的房子,叫Open Home。房子开放给买家看的时间很短,一般就周六或者周日两个小时。Open一个月左右一般就开始拍卖了。

Open Home

由于这几年中国买房团实力实在是强大,现在几乎所有的Open Home的中介都是一中一洋标配。中国的中介至少是国粤英三语,最好是国粤英沪四语。我见过一个最牛中介,前面台湾人来看房,讲话犹如林志玲附体,“这房子灰常苏胡,你造吗”。结果台湾人一走,后面东北人来了,口音立马变身福原爱,“咱这嘎哒房子老好了,不闹心”。最后我也没搞清楚她到底是台北的玛丽莲还是东北的马丽丽。

一中一洋卖房中介标配

我们几个月的时间,前前后后看了十多套房子。有些有意思的事情,分享给各位。

有一套房子,地段好,房子新,价格也不贵,我们看了之后很满意。最后临走的时候,中介拿出一页纸的报告,跟我说有一事必须告知,这房子的墙之前查出来methamphetamine超标,这是检测报告。我看了眼,就问中介methamphetamine这词不认识是个啥。他说,这个也叫P,P你用过么?我一想,P我知道,元素周期表里就是磷么,洗衣粉里面都有,国内无良商家炸油条都放,没少吃。宝宝奶粉里面也有磷。就回答,P我用过,小case,就开心的走了。后来回头一查,差点吓尿,这超标的P不是洗衣粉,也不是奶粉,而是白粉。P是新西兰特有的对冰毒的昵称。不愧万恶资本主义,黄赌毒都合法,之前住在这房子里的人得吸得多high才能把房子墙都吸超标了。这附近毒品泛滥,贵贱不能要,撤退。

还有一套房子,我们去得早了一点,Open Home时间还没到,在附近转悠,遇到两个跟Moana长得一模一样的卷发毛利小姑娘,热情的跟我们聊天,还给我们介绍这房子,三个卧室,两个车位等等。还不断的跟我们说,你们一定要买下来啊。我心想,这两小丫头莫不是中介请的托吧,便问,为啥要买下来啊?两个小丫头激动得说,买下来就可以拥有无数萌萌哒兔兔,我们就是来看兔兔哒。然后就拽着我们跑到那套要卖的房的邻居家后院里,掀开帐篷,哇,瞬间密集恐惧,无数只兔子的红眼球对着我们。大纽村真是村,家家房前屋后地方都挺大。中国人爱土里刨食,房前屋后开菜园。这洋人居然发展养殖业,养兔子补贴家用,怪不得刚下车就闻到一股兔子屎味。这要是买下来,以后每天蹲在家里闻兔子屎,贵贱不能要,撤退。

还有一套房,离我们以前住的地方很近,每次去公园都经过,感觉房子很小也很旧,应该不会贵,就去看了一下,发现这房子维护极差,屋顶青苔遍布,外墙都脱落感觉要塌了,谁知道报价160万纽币起,都可以归到豪宅了,遂问中介这是啥情况?中介上下打量一下我们一番,就爱理不理道:新来的吧,这都不懂,虽然这房子又小又旧,但是它占地将近1000平方米。开发商跟这个叫“大地破房”,这套绝对是样板。就是地越大越好,房子越破越好,地大以后可以盖两套甚至三套再转手,房子破拆起来更容易,最好是不用雇人拆自己就塌了。你们拖家带口去看房的,一看就不是开发商,赶紧哪凉快哪呆着去。

还有一套房,拍卖流拍了,我们去看。沿街,比较吵,但内部装修极为豪华,中介报价也远高于这房的实际价位。问中介房东的情况,中介说房子没人住。我们好奇,没人住装修这么豪华干啥?又问这房子之前的成交纪录,中介也不肯说。但新西兰的房产成交纪录都是网上公开可查的,查了一下,这套房子两年多前刚成交,遂一切都明白了。遇上了教科书式的炒房案例。也就是按照炒房教父的“7D原则”买入房产,然后装修一番,给看房的人一个好的第一印象,就可以找接盘侠了。炒房教父在纽村学徒遍地,都引起民愤了,想了解可以阅读这篇文章。炒房“教父”被新西兰人怒吼:亚洲人滚出去!。但买这套房的哥们显然错误的估计了纽村装修队的效率,国内农民工装修队半个月就可以装一套房子,但这大纽村的工人没经过蓝翔培训,装一套花半年已经可以堪称神速。等房子装好之后,外汇管制了,接盘侠不好找了,很有可能砸在自己手里了。

最后我们备选了两套,一套是印度人的,一套是毛利人的。印度人的房子占地比较小,但周边比较热闹,屋里还难得没咖喱味。毛利人的房子是典型的Kiwi住宅,屋前后大片草坪,但方圆几公里除了民宅啥都没有,出门就得开车。选好之后,就进入激动人心的拍卖环节了,这个下回再说。